Vendesi ultima spiaggia, cercasi case fantasma Analisi,Contemporanea-mente

di William Domenichini

La svendita del territorio

L’uso del territorio rappresenta uno dei tanti paradossi del nostro bel paese, da un lato culla della scienza urbanistica moderna, fin dalla sua nascita rinascimentale, con la sua spinta culturale e sociale ancor prima che tecnica e politica, dall’altro rappresentazione di una drammatica realtà che si è sviluppata negli ultimi 50 anni, connubio tra svendita e cementificazione selvaggia del territorio. Dalla privatizzazione siamo passati alla privazione dei beni comuni come acqua, cibo, aria, senza escludere il suolo. Lo dimostra la modalità con cui vengono redatti i bilanci comunali dove gli oneri di urbanizzazione diventano una delle principali fonti di entrate e si assiste alla trasformazione dei permessi di costruire da strumento di controllo della qualità progettuale, dell’adempimento urbanistico e del processo di antropizzazione, in un mezzo ragionieristico, una sorta di ricevuta che le amministrazioni danno a proprietari o agli speculatori, per il consumo del territorio, cementificandolo, in ottemperanza ai minimi urbanistici o dei piani casa vigenti.
Oggi la pietra miliare in tema di svendita del territorio italiano è rappresentata dal federalismo fiscale che, con la proposta del decreto relativo ai beni demaniali, impone il passaggio del patrimonio demaniale dello Stato, un gruzzoletto che il Corriere della Sera ha stimato in circa 3,2 miliardi di euro, a comuni, province e città metropolitane che acquisiranno i beni del demanio e potranno venderli, magari dopo aver sottoposto i terreni a varianti urbanistiche per consentire che gruppi privati beneficino di tali trasformazioni, cementifichino senza alcun vincolo e speculino anche fino a 10 volte il valore iniziale delle aree acquistate. Naturalmente, una volta incamerati tali beni, non c’è neanche la speranza che gli enti locali se li tengano, perché anche se in teoria potrebbero, in pratica fanno i conti con bilanci disastrati, in cui non hanno un centesimo in cassa e tribolano per pagare le spese correnti e – non essendo in grado di accollarsi gli oneri di gestione e di manutenzione dei beni che appartenevano allo Stato – i sindaci apriranno i cancelli, inizierà la svendita e ringrazieranno per le entrate “extra”, provenienti dalla “valorizzazione”.

Le aree appetibili

Con il federalismo demaniale le aree che entrano nel patrimonio disponibile degli enti locali, avviabili quindi a procedure di variazione urbanistica e conseguentemente di compra-vendita, ammontano a circa 1 milione di ettari. Se solo il 4% di tali aree fosse trasformata applicando un basso indice di cubatura come 0,8 mc/mq, avremmo una spaventosa cementificazione dell’ordine di 300 milioni di metri cubi. Tanto per dare un’idea, si tratta di un volume corrispondente all’incirca a un milione di appartamenti medio-grandi, da 100 metri quadrati l’uno, detto esplicitamente, un processo erosivo del territorio senza precedenti, la più grande operazione di speculazione edilizia e immobiliare della storia italiana. Nonostante le già disperate condizioni che si sono venute a verificare negli anni precedenti, prevale la logica del “prendi i soldi e scappa”, in un contesto paradossale in cui i cittadini reagiscono come il cassiere del film di Woody Allen, assorto, smarrito, che non si scompone e si mette a discutere con il rapinatore sul significato del biglietto con cui gli si intima di consegnare il malloppo, e solo dopo estenuanti tentativi esclama: “Ah, ho capito! È una rapina!”.
Anche ad un’analisi piuttosto superficiale è chiaro che il meccanismo che innesca il federalismo demaniale non è l’inizio di un processo ma la quadratura di un cerchio, un ulteriore tassello di un sistema che, nonostante il suo fallimento strutturale, continua a proporre la logica dello sfruttamento infinito delle risorse naturali. Ciò che sulla carta appare estremamente semplice, nella realtà viene complicato dall’intersezione di molteplici fattori e basta spostare una singola casella per scatenare un devastante effetto domino. Cosa comporterà in ultima analisi il federalismo demaniale? Chi potrebbe mai opporsi ad utilizzare razionalmente beni statali, talvolta abbandonati o mal gestiti, passandoli a Regioni, provincie e comuni che li valorizzerebbero o li gestirebbero in modo certamente più opportuno? Fatto salvo che nessuno spiega perché mai gli enti locali dovrebbero riuscire dove non è riuscito lo Stato, con quale bacchetta magica, ammesso che ve ne siano. Senza scomodare la difesa di beni comuni, la tutela del paesaggio, l’impedimento di speculazioni a danno della collettività, basterebbe pensare alla conseguenza più banale riguardo al trasferimento dei beni demaniali che andrebbe ad intaccare in modo assai significativo quel patrimonio che è, in ultima istanza, la vera garanzia per l’immenso debito pubblico.
Il federalismo demaniale altro non è che la punta dell’iceberg, l’ultimo ingranaggio di un meccanismo il cui prodotto finale è la monetizzazione di un bene fondamentale come il suolo, senza la benché minima redistribuzione della ricchezza che ne deriva, ma attraverso la speculazione più capillare e rapace. Come ogni ingranaggio va collocato nel suo processo insieme a tutti gli ingranaggi, almeno i principali, che concorrono a fornire gli strumenti di sfruttamento di un patrimonio tanto inestimabile quanto finito: il territorio italiano.

Quattro elementi concorrono al consumo del suolo

Primo elemento: la condanna finanziaria degli enti locali. Nel 2008 il governo Berlusconi ha orgogliosamente esteso l’abolizione dell’Ici sulla prima casa anche alle abitazioni di lusso, in precedenza non esentate, togliendo un’entrata fondamentale ai comuni e, contestualmente per compensare la perdita di gettito subita, ha promesso di trasferire alla loro disponibilità tutto il cospicuo patrimonio immobiliare dello Stato, consentendone l’immediata valorizzazione o la messa a reddito. L’ANCI (Associazione dei Comuni Italiani) stimò la perdita di flusso di cassa derivante da tale operazione in circa 600 milioni e la relazione tecnica della Finanziaria 2007 quantificò il gettito Ici in circa 2,6 miliardi. Ora questo gettito non è più a disposizione degli enti locali e appaiono chiare fin da subito le conseguenze. Togliere una tassa ai cittadini vuol dire, tra le altre cose, eliminare una voce di bilancio in entrata, quindi meno soldi per gli investimenti degli enti locali, andando a creare una sorta di paradosso federalista, in cui si dice di voler dare autonomia fiscale alle amministrazioni per poi andare a toglierne gli strumenti.
Secondo elemento: la monetizzazione del suolo. La legge Finanziaria 2008 ha individuato la quota di oneri di urbanizzazione destinabile alla parte corrente del bilancio. Per il triennio 2008/2010, i proventi delle concessioni edilizie e delle sanzioni in materia edilizia, siano essi derivanti dal recupero di evasione del settore o da eventuali condoni, dovranno essere utilizzati per una quota non superiore al 50% per la copertura di spese correnti e, per una quota non superiore ad un ulteriore 25% esclusivamente per spese di manutenzione ordinaria del verde, delle strade e del patrimonio comunale. In altri termini si legittimano gli amministratori degli enti locali ad utilizzare un strumento non più come un tributo di scopo, ovvero per la realizzazione di opere pubbliche, ma sostanzialmente come una tassa patrimoniale, che induce le amministrazioni a largheggiare nelle concessioni edilizie, dato che i relativi proventi possono essere utilizzati in misura di 3/4 per sostenere spese correnti di ogni tipo, con un gettito quantificabile attorno ai 3 miliardi. Prima si toglie una tassa “scomoda” ma che insisteva sul bene, poi si compensa il vuoto di bilancio con una forma di tassazione indiretta.
Terzo elemento: l’illegalità edificatoria. Uno dei paradossi italiani sta nel fatto che il processo di regolarizzazione riguarda molto più facilmente l’abuso edilizio, o quello fiscale, piuttosto che la condizione di un qualunque lavoratore extra-comunitario: si parte dai condoni per arrivare alle sanatorie, passando per proroghe, scudi, emersioni, regolarizzazioni e quant’altro. Con la manovra 2010 si è battezzata una nuova straordinaria alchimia dell’espressionismo burocratico, coniando il neologismo della “razionalizzazione catastale”, ovvero la regolarizzare di quei fabbricati sfuggiti all’Agenzia del Territorio. Ma come si fa a sfuggire al catasto? Semplicemente costruendo abusivamente, visto che senza accatastamento non è più possibile ottenere alcunché, almeno nel mondo civile; quindi razionalizzare catastalmente altro non è che un’operazione di emersione delle cosiddette “case fantasma” non censite, abusi di proprietari che se la caveranno con una sanzione corrispondente ad un terzo del valore dichiarato. Un’altra drammatica rappresentazione del Paese dei Balocchi: la folta moltitudine di fantasmi di cemento e mattoni darà la possibilità a reali abusi edilizi, magari in fase di completamento, di scampare alla demolizione o di trasformare le notti di certe zone in macabri concerti di betoniere, sapientemente dirette da chi beneficerà dell’ennesima amnistia edificatoria. Persevera la logica della certezza che prima o poi arriverà il condono, senza che nessuno chieda conto del fatto che fino a quel momento l’elusione passa dal gettito fiscale a tutte le prestazioni professionali bypassate dall’abusivismo, tutti schiavi del mercato.
Quarto elemento: per l’appunto il cosiddetto mercato (immobiliare). La regione Campania, tanto per citare un esempio, dagli anni ’50 ad oggi ha registrato un incremento della popolazione del 20% e parallelamente l’edificato è cresciuto del 1.000% occupando, e devastando, centinaia di ettari di suolo, creando quella che è stata definita da Gianni Biondillo come “periferia globale”, priva di servizi e di ogni strumento che consenta lo sviluppo della socialità, in altri termini il germe che ha dato luogo a “Gomorra”. Su scala nazionale, negli anni ’70 le abitazioni sono cresciute del 26% e le famiglie del 17%, negli anni ’80 rispettivamente del 14 e del 7%. Solo negli anni ’90 i due tassi si sono avvicinati al 9%.

L’esplosione cantieristica

I dati di fatto quindi rispondono a logiche che travalicano ogni logica: (FIGURA 3) la disponibilità di case e di immobili non sembra essere più rispondere alla necessità di soddisfare uno dei bisogni primari di ogni essere umano come quello del riparo, ma diventa piuttosto una questione distributiva, speculativa e di qualità. L’analisi di questa esplosione cantieristica va letta non solo in termini assoluti, ma relativamente allo sviluppo demografico del paese. Nel decennio 1996-2006, l’incremento demografico in Italia è stato poco meno di 1 milione e mezzo di abitanti e l’ISTAT censisce che, nello stesso periodo, si è costruito per una superficie utile abitabile – quindi depurata da tutte le altre tipologie edilizie e destinazioni s’uso (artigianale, industriale, ecc,) – di poco superiore a 160 milioni di metri quadri. Si tratta di un processo che si è fagocitato ogni anno 16.000 ettari di suolo, solo per costruire abitazioni che, sostanzialmente, non servono se non ad alimentare, o meglio a drogare, un mercato già saturo, come dimostra il semplice dato che ad ogni incremento unitario della popolazione corrisponde un incremento medio di 111 metri quadri di superficie abitabile pro capite. Il rapporto annuale dell’ISTAT 2008 relativo al capitolo economico-territoriale cita testualmente:
Le dinamiche economiche, combinate con quelle demografiche e sociali […] si traducono nell’espansione degli spazi destinati alla residenza e allo svolgimento delle attività industriali e terziarie, e delle reti infrastrutturali al loro servizio. Da tempo, anzi, le ripercussioni di queste dinamiche sull’assetto del territorio tendono ad amplificarsi. Il legame fra crescita demografica ed economica da una parte e crescita urbana dall’altra non è più lineare: l’urbanizzazione si manifesta in forme sempre più pervasive e complesse e ha conosciuto, negli ultimi decenni, un’accelerazione senza precedenti, relativamente autonoma rispetto agli andamenti demografici ed economici recenti, e suggerisce, piuttosto, un’evoluzione in senso consumistico del rapporto della popolazione con il proprio territorio. Si tratta di un fenomeno globale, che però è tanto più preoccupante in Italia, paese di antica e intensa antropizzazione in cui, per la scarsità di suolo edificabile, l’avanzata dell’urbanizzazione contende il terreno all’agricoltura e spinge all’occupazione di aree sempre più marginali se non addirittura inidonee all’insediamento.
Ricapitolando, prima viene ridotto il gettito fiscale degli enti locali, poi si dà la possibilità di fare cassa con il suolo, si facilita la pratica abusivista e si de/regolarizza il mercato: 1+ 2 + 3 + 4 = X, il risultato di un vero e proprio fervore del mattone e del cemento che, tra il 1995 e il 2006, ha inghiottito 750.000 ettari di suolo italiano con case, capannoni e quant’altro, in un contesto di varo di piani casa regionali, abusivismo e speculazione, ma sopratutto dove il 20% degli alloggi edificati è vuoto, inutilizzato, sfitto.
Nonostante che i dati sulle licenze edilizie resi pubblici dall’Istat siano frammentari e trasmessi in modo non sistematico, con l’abusivismo che, com’è ovvio, sfugge ad ogni forma di censimento al netto delle denunce, per quel che riguarda le costruzioni residenziali risultano, nel decennio 1996-2006, qualcosa come 562.885 nuovi edifici, pari a 8.897.959 stanze in edifici ex novo, pari a 1.122.043.692 metri cubi, a cui vanno sommati 1.043.000 metri cubi relativi ad ampliamenti e di cui solo l’1% è di edilizia pubblica. La stima dell’abusivismo è attorno al 20%, quindi altri 65.000 ettari. Totale, 390.000 ettari, solo per le case. Per quanto riguarda gli insediamenti produttivi, fra nuovo, ampliamenti, ecc., si arriva a un consumo di suolo pari ad oltre 200.000 ettari, abusi inclusi e, se la somma fa il totale, si arriva ai circa 750.000 ettari, praticamente una colata di cemento che ha coperto una superficie pari all’Umbria. A questi dati, già di per sé tanto eloquenti quanto inquietanti, occorre aggiungere tutta una serie di interventi edilizi fuori dallo schema residenziale-artigianale-industriale, come porticcioli turistici, box seminterrati, cambi di destinazione d’uso, club house, non ultimi gli interventi in regime d’emergenza gestiti dal sistema con cui ha operato la Protezione civile modello Bertolaso. Ma questa è anche un’altra storia.

Conclusioni

Il quadro complessivo è una spirale assai preoccupante, in cui occorre una vera e propria moratoria che riguardi il consumo del suolo, che disponga senza ambiguità il blocco totale all’aumento di volumi e superfici edificabili, in contemporanea un censimento del territorio. Recuperare, è il caso di dirlo, l’impianto della legge n. 457/1978, “Norme per l’edilizia residenziale”, in cui è prevista la formazione dei cosiddetti piani di Recupero, strumenti urbanistici attuativi che disciplinano il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree individuate dall’amministrazione, anche attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica, incentivandola. I comuni individuano, nell’ambito degli strumenti urbanistici generali, le zone di degrado o in cui si renda opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso. Si tratterebbe di un’operazione di stravolgimento delle dinamiche edificatorie ma non solo: gl’interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, riguardanti le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, garantirebbero – da un lato – uno strumento fondamentale per lo sviluppo di professionalità specialistiche e – dall’altro lato – una svolta radicale che accomuni l’azzeramento del consumo del suolo a percorsi di risparmio energetico e di sviluppo della micro-generazione energetica.

Immagini tratte da:
Figura 1: iltamtam.it/Public/art16415/spiaggia(1)
Figura 2: 4.bp.blogspot.com/italia_cemento
Figura 3: sottotetto.noblogs.org/gallery
Figura 4: nogaraonline.net/cementificazione11
Figura 5: speciali.espresso.repubblica.it/grafici/cemento01
Sotto la Tabella, la didascalia è: Comparazione andamento demografico ed edificatorio – Fonte: www.istat.it/dati

Vendesi ultima spiaggia, cercasi case fantasma
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